Mājokļu kreditēšana būtiski aktivizējas – vai drīz būs bažas par spēli ar bīstami augstu paceltu nūju?

Pēc vairāku gadu stagnācijas 2024. un jo īpaši 2025. gadā mājokļu kreditēšana būtiski aktivizējās. Turklāt tai vēl arvien ir liels potenciāls tālākai izaugsmei [1]. Lai gan šobrīd raizes par pārmērībām nudien nerodas, tautsaimniecības noturības un finanšu stabilitātes veicināšanā iespējamās nesabalansētības un to avotus ir svarīgi identificēt un novērtēt laikus. Šajā rakstā analizēts, vai mājokļu kreditēšanas atgūšanās nākotnē varētu radīt nelabvēlīgas blaknes un kādu pārmērību pieauguma risks ir visakūtākais.

Kreditēšanas, mājokļu tirgus, finanšu sistēmas un tautsaimniecības sabalansēta attīstība

Vērtējot, vai mājokļu kreditēšanā pieaug pārmērību risks, jāņem vērā:

• vai straujāka kreditēšana palielina mājsaimniecību maksātspējas riskus;
• vai kreditēšanas kāpums veicina nesabalansētību mājokļu tirgū;
• vai tas rada papildu riskus tautsaimniecībai un finanšu sistēmai kopumā;
• vai spēkā esošais makrouzraudzības politikas ietvars ir pietiekams, lai savlaicīgi ierobežotu iespējamās pārmērības.

Piemēram, Eiropas Sistēmisko risku kolēģija (ESRK), kas Eiropas Savienības līmenī pilda makrouzraudzības agrīnās brīdināšanas funkciju, kreditēšanas attīstības tendences analizē, tostarp izvērtējot mājokļu tirgus ievainojamības Eiropas Ekonomiskās zonas valstīs. ESRK jau 2021. gadā brīdināja par mājokļu tirgus nesabalansētību pieaugumu arī valstīs ar zemu vai mērenu mājsaimniecību parāda līmeni un augstu banku sektora kapitalizāciju (sk. 1. tabulu).

Mājokļu kreditēšanas izaugsme Latvijā – cik tālu līdz pārmērībām?

Latvijā brīdinājumiem par pārmērībām 2024. un 2025. gadā nav bijis pamata – mājsaimniecību maksātspēja kopumā vērtējama kā laba, aktivitāte mājokļu tirgū atjaunojas pakāpeniski, un mājokļu cenas kopumā augušas mēreni, bet finanšu sistēma saglabājas stabila, tostarp kredītiestāžu spēja absorbēt šokus ir laba [2]. Vai turpmākas kreditēšanas straujas izaugsmes scenārijā tas drīz var mainīties?

Kredītiestāžu likviditāte pašlaik kopumā saglabājas augsta, un kredītiestāžu kopējo kredītu un noguldījumu attiecība aizvien ir zema [3]. Arī kredītiestāžu kapitalizācija kopumā saglabājas labā līmenī. Attiecīgi kredītiestāžu turpmākas kreditēšanas spējas potenciāls kopumā vērtējams kā augsts un to likviditātes risks kopumā vērtējams kā zems. Detalizētāk apskatīts kredītu pieprasījuma potenciāls – mājsaimniecību spēja uzņemties papildu kredītsaistības un mājokļu tirgus turpmāka aktivitātes pieauguma absorbētspēja.

Mājsaimniecību ienākumi liecina par spēju kāpināt kredītsaistību apjomus

Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes datiem 2024. gadā Latvijā bija 769 tūkstoši darba ņēmēju, no kuriem 42 % (325 tūkstoši) bija ar bruto ienākumiem vismaz 1500 eiro mēnesī (sk. 1. attēlu). Ar šādiem ienākumiem 2024. gadā uzņemoties tādas kredītsaistības, ar kurām aizņēmēja parāda apkalpošanas slogs pret ienākumiem (debt service-to-income, DSTI) nepārsniegtu 40 %, būtu iespējams aizņemties līdz 80 tūkst. eiro lielu mājokļa kredītu.

Veicot vienkāršotas aplēses un attiecīgi pieņemot, ka identificētie darba ņēmēji veido aptuveni 162.5 tūkstošus mājsaimniecību (aprēķina vienkāršošanai pieņemot, ka mājsaimniecību pārstāv 2 darba ņēmēji ar bruto ienākumiem virs 1500 eiro) un tiem nav esošu parādsaistību, šajā mājsaimniecību  kopā maksimāli pieejamais hipotekāro kredītu apjoms varētu sasniegt aptuveni 13.8 miljardus eiro (Latvijas bankās izsniegto mājokļa kredītu atlikums 2024. gada nogalē bija 5.1 miljards eiro). Tas uzskatāmi parāda, ka no ienākumu struktūras kreditēšanas potenciāls Latvijā ir nozīmīgs, lai gan tā faktisko realizāciju citu faktoru starpā ierobežo gan jau uzņemtās saistības, gan mājokļu piedāvājums.

Vai no jauna izsniegto mājokļa kredītu ņēmēji var uzņemties lielākas saistības?

Priekšstatu par 2024. gadā piešķirto mājokļa kredītu aizņēmēju parādsaistību potenciālo apmēru raksturo aplēses par to kopējo parādsaistību apjomu, kas veidotos gadījumā, ja katra mājsaimniecība viena gada laikā uzņemtos tai pieejamo parādsaistību maksimālo apjomu, ievērojot uz aizņēmējiem vērsto pasākumu noteiktos parāda attiecības pret ienākumiem (debt-to-income, DTI) un DSTI līmeņa ierobežojumus [4].

Detalizētāk izmantojot mājokļa kredītu ņēmēju ienākumu un kopējo kredītsaistību mikro līmeņa datus par 2024. gadu, var aplēst, cik lielā mērā jauno mājokļu aizņēmēji 2024. gadā varēja palielināt savas kredītsaistības tā, lai to DSTI nepārsniegtu 40 %,  bet DTI – 6 [5].

2024. gadā Latvijā piešķirti jauni mājokļa kredīti 830 milj. eiro apjomā. Mājsaimniecībām, kuras 2024. gadā saņēma mājokļa kredītus, ievērojot DSTI un DTI limitus un nemainot esošā kredīta termiņu, būtu iespējams papildus aizņemties līdz pat 926 milj. eiro (sk. 2. attēlu). Tādējādi kopējais mājokļa  kredītportfelis potenciāli varētu pieaugt vēl par 6.1 % papildus faktiskajam gada pieaugumam 5.5 %. Svarīgi – šī aplēse norāda aizņēmēju kopējo parādsaistību potenciāla robežas, bet nav uzskatāma par kreditēšanas mērķi.

Atsevišķi apskatīta situācija Rīgā, izvērtējot sērijveida dzīvokļu kredītņēmēju iespējas palielināt aizņemšanās apjomu gadījumā, ja tiktu iegādāts līdzīgas platības dzīvoklis jaunajā projektā. Līdzīgi kā iepriekš, analīzes aprēķinā iekļautas kopējās aizņēmēju esošās saistības, piešķirto mājokļa kredītu apjoms un to atmaksas nosacījumi, kā arī ienākumu līmenis. 2024. gadā Rīgā kopumā veikti aptuveni 6 tūkstoši darījumu ar sērijveida dzīvokļiem, no kuriem 2 tūkstoši finansēti ar kredītiem [6], piešķirto kredītu apjomam sasniedzot 97 milj. eiro. Šo aizņēmēju maksātspēja 2024. gadā sniegtu iespēju palielināt kredītu apjomu par 53 milj. eiro, ja tiktu iegādāts līdzīgas platības dzīvoklis, bet jaunajā projektā.

Mājokļu piedāvājuma loma kreditēšanas attīstībā

Kreditēšanas izaugsmi nosaka ne tikai pieprasījums un mājsaimniecību maksātspēja, bet arī mājokļu piedāvājums. 2025. gadā astoņu mēnešu periodā sludinājumos iegādei pieejamo mājokļu kopējā vērtība sasniedza vidēji 635 milj. eiro mēnesī [7]. Saskaņā ar "Latio" datiem mājokļa pārdošanai par tirgus cenu 2025. gada pirmajā pusgadā vidēji bija nepieciešami aptuveni divi mēneši. Tādējādi var pieņemt, ka viena mēneša laikā tiek pārdota aptuveni puse no piedāvājumā esošajiem mājokļiem. Scenārijā, ja visi darījumi tiek finansēti ar kredītiem, potenciālais jauno kredītu apjoms, saglabājot esošo pārdošanas tempu un attiecīgi neradot būtisku nesabalansētību pieaugumu risku tirgū, gadā varētu sasniegt aptuveni 3.0 miljardus eiro [8].

Svarīgi pieminēt, ka jauno projektu segmentā piedāvājums ir būtiski mazāks, Rīgā tas nodrošinātu vien aptuveni 235 milj. eiro lielu potenciālo kredītu apjomu gadā [9]. Tas liecina par strukturālu neatbilstību starp pieprasījumu pēc jauniem, energoefektīviem, kvalitatīviem un pieejamiem mājokļiem un to piedāvājumu.

Papildus jaunajai būvniecībai būtisks kreditēšanas izaugsmes potenciāls ir arī esošā dzīvojamā fonda renovācijā, kas ļautu uzlabot mājokļu kvalitāti un energoefektivitāti. Potenciālo mērogu renovācijām ieskicē Valsts kontroles revīzijā [10] veiktās aplēses, saskaņā ar kurām dzīvojamo ēku renovācijai līdz 2050. gadam Latvijā būtu nepieciešami vairāk nekā 20 miljardi eiro. Ņemot vērā finansējuma apjomu un banku kredītu būtisko lomu renovāciju finansēšanā [11], šādu projektu īstenošana jāsāk savlaicīgi un jāplāno vienmērīgi visā laika posmā līdz 2050. gadam, lai mazinātu kreditēšanas straujas izaugsmes riskus.

Pārmērību riski – kopumā vēl tālu, bet svarīgs regulārs vērtējums

Attiecīgi, raugoties gan no banku finansiālās spējas kreditēt, gan no mājsaimniecību spējas kredītsaistības uzņemties, gan arī no mājokļu tirgus spējas absorbēt lielākas kreditēšanas aktivitāti, turpmāka mērena kreditēšanas aktivizēšanās nerada bažas par drīzu pārmērību pieaugumu (sk. 2. tabulu). Kreditēšanas turpmāku pieaugumu ilgākā laika posmā izteiktāk var ierobežot nepietiekams jaunu mājokļu piedāvājums – ja jaunu mājokļu būvniecība kopumā turpina būt salīdzinoši gausa, nesabalansētību pieauguma riski šajā mājokļu segmentā jāuzmana rūpīgāk. 

Saskaņā ar ESRK metodoloģiju mājokļu tirgus ievainojamību vērtēšanai augstu ievainojamību risku var radīt tāds mājokļa kredītu portfeļa izaugsmes temps, kas reālā (ar inflāciju koriģētā) izteiksmē trīs gadu periodā sasniedz vai pārsniedz 9 % gadā [12]. Vērtējot šādi, bažas par ievainojamību pieaugumu Latvijā 2025. gadā (ņemot vērā 2025. gada inflāciju 3.7 % apmērā) rastos, ja mājokļu kredītportfelis trīs gadus būtu audzis par aptuveni 13 % gadā. Taču jāpiemin, ka ievainojamību riskus Latvijā mazinātu iepriekšminētā kopumā labā mājsaimniecību maksātspēja un to zemais parādsaistību līmenis. Ilustrācijai – pat ja banku mājsaimniecībām izsniegto kredītu atlikums ik gadu pieaug par 13 %, tā atlikums desmit gadu laikā pieaugtu līdz aptuveni 28 % [13] no IKP un nesasniegtu pašreizējo eirozonas vidējo līmeni (3 4% no IKP 2025. gada 2. ceturksnī). 

Neraugoties uz būtisku kreditēšanas turpmākas izaugsmes potenciālu, gan mājokļu tirgus attīstību, gan mājsaimniecību maksātspēju nākotnē var ietekmēt vairāki faktori, t.sk. pārmaiņas reģionālajās un globālajās tendencēs, tostarp klimata un demogrāfijas jomās. Papildu riskus var radīt arī atsevišķi strauji kreditēšanas "uzrāvieni".

Tas uzsver arī turpmāka regulāra risku vērtējuma nepieciešamību. Šāds vērtējums ietver ar mājokļu tirgu saistīto nesabalansētību risku analīzi, tostarp mājokļu cenu pieauguma un darījumu aktivitātes attīstības vērtējumu dažādos mājokļu tirgus segmentos. Vienlaikus būtiski vērtēt arī mājsaimniecību kredītrisku, ko ietekmē to parāda līmenis, ienākumu dinamika un spēja veikt maksājumus par uzņemtajām parādsaistībām. Svarīga ir arī kredītiestāžu likviditātes, finansējuma, maksātspējas un pelnītspējas risku analīze [14].

Latvijas Banka regulāri vērtē šos riskus, tostarp reizi ceturksnī veicot ciklisko sistēmisko risku novērtējumu un, ja nepieciešams, nosakot vai koriģējot pretcikliskās kapitāla rezerves normu [15].

[1] Sk. t.sk. Latvijas Bankas 2025. gada Tautsaimniecības konferences "Kā palielināt kreditēšanas jaudu Latvijā" materiālus.

[2] Detalizētāk sk. t.sk. 2025. gada Finanšu Stabilitātes Pārskatā

[3] Banku iekšzemes kredītu un noguldījumu attiecība 2025. gada 3. ceturksnī bija 74 %, kas parāda, ka gandrīz visas bankas (t.sk. 4 lielākās bankas) pilnībā spēj finansēt kredītportfeli ar iekšzemes noguldījumiem.

[4] Sk. par Latvijas Bankas ieviestiem uz aizņēmējiem vērstiem pasākumiem

[5] Aprēķina vienkāršošanai pieņemts, ka nevienam no aizņēmējiem netiek piemērota pieļaujamā atkāpe no DSTI un DTI līmeņa vērtībām un netiek izsniegti kredīti ar atvieglotām kredītu izsniegšanas prasībām (DSTI – 45 %, DTI – 8).

[6] Identificētie darījumi, apvienojot Kredītu reģistra datus un Nekustamā īpašuma tirgus datubāzes atvērtos datus.

[7] Latvijas Bankas apkopotie dati no sludinājumu portāliem ss.com un city24.lv.

[8] Kredīta apjoms aprēķināts, nosakot vidējo jauno sludinājumu apjomu gadā (vidējais sludinājumu realizācijas skaits mēnesī 318 reizināts ar 12) un ņemot vērā klienta līdzdalību jauniem daudzdzīvokļu projektiem un privātmājām virs 50 tūkst. eiro 15 % un pārējiem mājokļiem 30 %.

[9] Aprēķins balstīts uz "Latio" Mājokļu tirgus pārskatu 2025 H1 (sk. https://latio.lv/lv/pakalpojumi/tirgus-analize#), saskaņā ar kuru 2025. gada pirmajos septiņos mēnešos Rīgā vidēji piedāvājumā ir bijuši aptuveni 2300 jauno/renovēto dzīvokļu. Pieņemot, ka tipiska dzīvokļa platība ir ap 60 m², bet cena – ap 2000 eiro par m² un klienta līdzdalība 15 %.

[10] Sk. Neizmantotās iespējas mājokļu siltināšanā

[11] Jāatzīmē, ka šie kredīti nereti tiek izsniegti biedrībām vai pašvaldībām, nevis mājsaimniecībām, un attiecīgi netiek klasificēti kā mājokļa kredīti.

[12] Sk. Methodologies for the assessment of real estate vulnerabilities and macroprudential policies: residential real estate

[13] Scenārijā pieņemts, ka līdz ar straujāku kreditēšanas izaugsmi spējāk aug arī nominālais IKP, tā izaugsmei gadā sasniedzot 7.5 %. Nebankas mājokļa kredītus izsniedz daudz mazākā mērā, taču aprēķinā iekļaujot arī nebanku kredītportfeli un pieņemot tā pieaugumu par 13 % gadā, mājsaimniecību kopējais kredītportfelis 10 gadu laikā sasniegtu 34 %.

[14] Detalizētāku ieskatu par šo risku analīzes ietvaru skatīt Latvijas Bankas Finanšu Stabilitātes Pārskatos, t.sk. tajos pieejamo agrīnās brīdināšanas rādītāju risku paneli.

[15] Pretcikliskā kapitāla rezerve ir makrouzraudzības instruments, kura mērķis ir palielināt kredītiestāžu noturības rezerves finanšu cikla fāzē, kad cikliskais risks pieaug, un pazemināt vai atcelt to finanšu krīzes laikā. Tas atvieglo kredītiestāžu iespējas turpināt sniegt finansējumu arī krīzes apstākļos, mazinot šoka ietekmi uz tautsaimniecību un krīzes ilgumu. Vairāk sk. Pretcikliskā kapitāla rezerve